Thủ tục mua bán nhà đất là một trong những thủ tục quan trọng bậc nhất và đồng thời cũng chứa đựng nhiều rủi ro nếu như không nắm rõ trình tự. Vậy thủ tục mua bán nhà đất gồm những bước nào? Hãy cùng NTH Property tìm hiểu qua bài viết sau.
Thủ tục mua bán nhà đất (thủ tục sang tên sổ đỏ khi mua đất, thủ tục công chứng mua bán đất) quyết định trực tiếp đến việc sở hữu tài sản an toàn về sau. Thủ tục mua bán nhà đất liên quan đến rất nhiều yếu tố khác như: Giấy chứng quyền, Luật đất đai 2013, hợp đồng mua bán, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,…
I. Kiểm tra tính thông tin pháp lý tài sản
Khi thực hiện thủ tục mua bán nhà đất, ngoài các yếu tố cần thì tất nhiên pháp lý tài sản mang tính chất quyết định. Vì thế cần phải có sự kiểm tra kỹ càng các yếu tố dưới đây để tránh tình trạng sai sót hay khiếu nại thậm chí là thiệt hại tài sản về sau.
1. Thông tin về tranh chấp
Nhà đất thường là những tài sản có giá trị lớn, đối với một số người đôi khi còn là tài sản tích góp cả đời. Vì thế để đảm bảo an toàn, tránh vấp phải những cuộc tranh cãi, kiện tụng liên quan đến pháp lý thì không nên mua nhà đất đang tồn tại tranh chấp, bất kể là lớn hay nhỏ.
Về thông tin tranh chấp, người mua hoàn toàn có thể tìm hiểu trên các kênh mạng xã hội, báo chí, truyền hình hoặc tại các cơ quan Nhà nước chuyên trách.
Tuy nhiên, sẽ có một vài trường hợp tranh chấp về lối đi, hàng rào, thoát nước,… sẽ không được ghi nhận. Người mua có thể xác minh bằng cách thăm dò ý kiến của người dân gần khu vực đó.
2. Thông tin vay nợ thế chấp
Mua bán nhà đất đang bị thế chấp hoàn toàn hợp pháp, tuy nhiên để tránh những rủi ro không cần thiết, người mua cũng nên hạn chế lựa chọn những căn nhà hay mảnh đất đang bị thế chấp ngân hàng.
Người mua có thể nhận biết tài sản có đang bị thế chấp hay không bằng cách xem ở bìa 3 hoặc bìa 4 của sổ đỏ, sẽ có tờ giấy đính kèm thể hiện thông tin thế chấp và được đánh dấu giáp lai xác nhận của cơ quan đăng ký đất đai.
Bên cạnh đó, người mua cũng có thể tra cứu thông tin tài sản có thế chấp ngân hàng hay không miễn phí thông qua bản photo lưu trữ tại các văn phòng công chứng.
Lưu ý: Nếu tài sản thế chấp cho cá nhân hoặc những tổ chức không chính thức thì những thông tin này sẽ không được lưu trữ và sẽ gây ra những trở ngại nhất định khi tìm hiểu thông tin.
3. Thông tin về người bán
Ngoài việc kiểm tra thông tin tranh chấp cũng như vay nợ thì thông tin về người bán cũng là một yếu tố quan trọng không thể bỏ qua.
Để đánh giá được độ uy tín của người bán, ngoài việc xác minh thông tin cơ bản thông qua mạng xã hội và người giới thiệu thì người mua cũng nên chú ý đến tác phong làm việc, trao đổi khi gặp mặt trực tiếp.
Nếu người mua lựa chọn một trong các dự án bất động sản có chủ đầu tư thì phải tìm hiểu thật kỹ về thông tin chủ đầu tư đó, bao gồm: Mức độ thâm niên, các dự án đã triển khai, chất lượng bàn giao, pháp lý sản phẩm, có từng tranh chấp kiện tụng hay không,…
II. Quy trình mua bán nhà đất đảm bảo an toàn và chính xác
Trước khi tiến hành thủ tục mua bán nhà đất, bên mua và bên bán cần thỏa thuận và đạt được sự thống nhất về giá cả.
Bước tiếp theo, người bán phải cung cấp sổ đỏ để bên mua rà soát lại các thông tin đảm bảo nhà đất thuộc quyền sở hữu của người bán, không vướng phải các vấn đề tranh chấp hay thế chấp.
Từ ngày 10/12/2009 Chính phủ đã ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định thống nhất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) thành một loại giấy chung có tên gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (hay còn gọi là sổ hồng mới), do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
Sau khi đã thống nhất giá cả và xem xét sổ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xong, hai bên sẽ tiến hành bước đầu tiên của thủ tục mua bán nhà đất như sau:
1. Đặt cọc mua đất
Đặt cọc mua đất được xem là bước đầu tiên sau quá trình kiểm tra các thông tin và quyết định tiến hành thủ tục mua bán nhà đất.
1.1. Thỏa thuận và ký hợp đồng đặt cọc
Theo Khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng”.
Như vậy, hiểu một cách đơn giản là bên mua sẽ giao cho bên bán một số tiền để đảm bảo rằng hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất.
Quy trình đặt cọc này có thể thực hiện ở phòng công chứng hoặc có sự chứng kiến của bên thứ 3 đồng thời được thể hiện trên hợp đồng đặt cọc.
Hợp đồng đặt cọc thường thể hiện thông tin bên bán và bên mua, giá bán, số tiền cọc, thời hạn công chứng hợp đồng, thời gian thanh toán số tiền còn lại, nghĩa vụ của các bên, các khoản chi phí để công chứng hoặc sang tên, điều khoản phạt nếu vi phạm hợp đồng.
Số tin đặt cọc sẽ do hai bên tự thỏa thuận với nhau và được thể hiện rõ trong hợp đồng. Số tiền này thường được dựa trên giá trị nhà đất.
Việc đặt cọc này cũng thường được sử dụng trong các trường hợp nhà đất đó chưa có đủ điều kiện để mua bán. Ví dụ cần đo đạc lại, có một thành viên chưa về ký được,…
1.2. Những rủi ro của việc đặt cọc mua bán nhà đất
Tuy trước giờ luôn được thực hiện như một trình tự trong thủ tục mua bán nhà đất nhưng việc đặt cọc không phải là hình thức bắt buộc theo quy định của pháp luật dẫn đến nhiều rủi ro.
Những hình thức rủi ro thường gặp phải chẳng hạn như: Bên bán làm sổ giả, một khu đất bán cho nhiều người, bên bán hủy bỏ cọc khi thấy giá đất tăng, khi hết thời hạn cọc vẫn chưa đủ điều kiện bán hàng, không ký hợp đồng mua bán được do nhiều lý do bên lề hoặc đổ lỗi cho người mua,…
Biện pháp chế tài theo quy định của pháp luật hiện nay chỉ là bên có lỗi sẽ đề cọc bằng tiền cho bên còn lại chứ không quy định chuyển quyền sở hữu nhà đất sang cho bên mua. Tức là nếu bên mua vi phạm thì có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bắt người bán trả lại tiền cọc (nếu được chấp thuận).
2. Thanh toán và ký kết hợp đồng mua bán nhà đất
Theo quy định tại Luật Đất đai thì hợp đồng mua bán/hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất của cá nhân và hộ gia đình đều phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã nơi có nhà đất.
2.1. Chuẩn bị hồ sơ công chứng
Theo khoản 1 Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014 thì các bên cần chuẩn bị một số giấy tờ sau:
Đối với bên bán:
– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của người ký bán;
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân cũng như tình trạng tài sản (chung hay riêng);
– Tài liệu chứng minh tài sản riêng và một số giấy tờ khác (tùy thuộc vào nhân thân và tài sản cụ thể);
Đối với bên mua:
– Chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân của vợ và chồng;
– Sổ hộ khẩu;
– Giấy đăng ký kết hôn hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân cũng như tình trạng tài sản (chung hay riêng);
Ngoài ra, hai bên cần phải chuẩn bị những giấy tờ dưới đây:
– Phiếu yêu cầu công chứng (thường do bên mua chuẩn bị theo mẫu nhưng bên bán cũng có thể chuẩn bị theo thỏa thuận.
– Có thể soạn trước hợp đồng mua bán. Tuy nhiên, thường sẽ yêu cầu tổ chức công chứng soạn thảo.
2.2. Công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi đã chuẩn bị đủ giấy tờ, hai bên đến văn phòng công chứng hoặc UBND nơi có nhà đất để làm thủ tục ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu đất. Văn phòng công chứng hoặc tổ chức có thẩm quyền sẽ kiểm tra, soạn thảo hợp đồng và công chứng theo quy định của pháp luật.
3. Nộp hồ sơ mua bán nhà đất đến cơ quan công quyền
Thủ tục hoàn tất, sẽ tiến hành mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và tiến hành thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mua.
Sau khi đã công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tùy theo thỏa thuận trong hợp đồng mà hai bên hoặc một bên hoặc bên thứ ba (có văn bản ủy quyền) sẽ tiến hành nộp hồ sơ để sang tên quyền sử dụng đất.
Người nộp sẽ nộp hồ sơ cho chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai (thường là bộ phận thuộc UBND) Quận, Huyện, Thành phố hoặc Thị xã để tiến hành việc cập nhật và sang tên.
Hồ sơ đăng bộ sang tên nhà đất bao gồm:
– Đơn đăng ký biến động mẫu số 09/ĐK;
– Bản chính và bản sao hợp đồng công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
– Bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
– Bản sao CMND/CCCD và sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua;
– Tờ khai lệ phí trước bạ theo mẫu số 01/LPTB;
– Bản sao hợp lệ các giấy tờ chứng minh tài sản;
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu số 03/BĐS-TNCN và các giấy tờ chứng nhận đối tượng được miễn thuế (nếu có);
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp nếu là đất ở hoặc đất phi nông nghiệp khác;
4. Nộp thuế, lệ phí trước bạ
Sau khi nhận được hồ sơ từ chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc từ người nộp thì Chi Cơ quan Thuế sẽ thông báo để thực hiện đóng thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ.
Mức thuế TNCN từ chuyển nhượng nhà đất hiện nay là 2% trên giá chuyển nhượng và mua bán. Trường hợp giá chuyển nhượng và mua bán thấp hơn bảng giá đất của UBND cấp tỉnh thì Cơ quan Thuế sẽ áp dụng theo bảng giá của UBND cấp tỉnh hoặc có thể yêu cầu các bên kê khai lại số thuế khi có dấu hiện kê khai giá thấp để giảm số thuế đóng.
Mức lệ phí trước bạ hiện nay là 0,5% trên giá lệ phí trước bạ theo giá đất tại Bảng giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành dựa theo quy định của pháp luật về đất đai ngay tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ, trừ những trường hợp được miễn, giảm lệ phí trước bạ.
Thời hạn nộp lệ phí, thuế:
– Thực hiện nộp lệ phí trước bạ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày thông báo nộp lệ phí của Cơ quan Thuế;
– Thời gian nộp phải thông báo cho Cơ quan Thuế;
– Cơ quan Thuế sẽ tính và thông báo số thuế cần nộp;
5. Văn phòng Đăng ký Đất đai ra quyết định thẩm định
Sau khi đã hoàn tất 4 bước nếu trên, đóng thuế và lệ phí trước bạ cũng như các loại phí khác thì Văn phòng Đăng ký Đất đai sẽ tiến hành rà soát, kiểm tra lại lần nữa thông tin thửa đất hoặc bất động sản. Đây là khâu giữ vai trò quyết định đến việc thủ tục mua bán nhà đất có được hoàn tất hay không.
6. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Khi đã nộp thuế đầy đủ, người mua đến Ủy ban Nhân dân Quận, Huyện nộp toàn bộ hồ sơ nhà đất, hợp đồng mua bán nhà đất và biên lai trước bạ. Sở Địa chính nhà đất sẽ tiến hành đăng ký thay đổi chủ sở hữu nhà đất và người mua chính thức trở thành chủ của căn nhà.
Đây cũng được xem là bước cuối cùng để hoàn thiện thủ tục mua bán nhà đất. Người mua chỉ cần đợi 20-45 ngày (kể từ ngày đăng ký) là có thể nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
III. Tóm tắt lại quy trình thủ tục mua bán nhà đất
Tóm lại, thủ tục mua bán nhà đất sẽ bao gồm:
Đặt cọc mua đất;
Thanh toán và ký hợp đồng mua bán nhà đất;
Nộp hồ sơ mua bán nhà đất đến cơ quan công quyền;
Nộp thuế và lệ phí trước bạ;
Văn phòng Đăng ký Đất đai ra quyết định thẩm định;
Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
