Mua nhà dự án: người mua phải đặc biệt lưu ý!

Nhiều trường hợp người mua nhà trên giấy (nhà ở hình thành trong tương lai) rơi vào tình thế “trở tay không kịp” chỉ vì bất cẩn bỏ qua 5 điều khoản này trong Hợp đồng mua bán. Đây là những điều khoản quan trọng hàng đầu, giúp bảo vệ quyền lợi của người mua nhà trước chủ đầu tư dự án.

1. Tiến độ thanh toán của dự án

Một đặc điểm của việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là việc thanh toán được chia nhỏ làm nhiều đợt, xuyên suốt tiến độ xây dựng của dự án.

Do đó, loại hình mua bán nhà ở này phù hợp với những gia đình trẻ cần thời gian chuẩn bị tài chính để mua nhà. Ở từng dự án khác nhau sẽ có tiến độ thanh toán khác nhau. Tuy nhiên, tất cả những phương thức thanh toán chuẩn đều phải tuân theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014. Cụ thể:

    - Đợt thanh toán đầu tiên không vượt quá 30% giá trị hợp đồng mua bán (khi chưa xong phần móng cọc khối đế).

    - Những đợt tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng giá trị thanh toán không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà cho khách hàng.

    - Nếu bên bán (chủ đầu tư) là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng giá trị thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà.

    - Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư ngày nay thường liên kết với các ngân hàng để đưa ra các gói thanh toán ưu đãi cho khách mua nhà ở hình thành trong tương lai. Người mua nên cân nhắc kỹ khả năng tài chính để lựa chọn phương án thanh toán phù hợp cho mình.

2. Hình thức xử lý nếu bên bán trễ hạn bàn giao nhà

    Đối với từng dự án nhà ở khác nhau thì thời gian hoàn thành các hạng mục cũng sẽ khác nhau. Có thể hiểu, thị trường nhà ở hình thành trong tương lai hiện nay không có thời gian bàn giao nhà cố định.

    Trong Hợp đồng mua bán, thời hạn bàn giao nhà phải được chủ đầu tư cam kết rõ ràng. Trường hợp chủ đầu tư chậm tiến độ bán giao nhà thì phải chịu phạt vi phạm theo hợp đồng mua nhà mà 02 bên đã cam kết thỏa thuận.

    Ví dụ về Trách nhiệm do vi phạm thời hạn bàn giao nhà ở của Bên bán: "Trường hợp Bên Bán vi phạm nghĩa vụ bàn giao Nhà Ở (chậm trễ, không thực hiện việc bàn giao Nhà Ở theo thời hạn quy định tại khoản 5.2 Điều 5 của Hợp Đồng khi Bên Mua đã đáp ứng đủ điều kiện để được nhận bàn giao Nhà Ở theo điểm b, điểm c, điểm d khoản 5.3 Điều 5 của Hợp Đồng) thì cứ 01 (một) ngày chậm trễ bàn giao Nhà Ở, Bên Bán phải chịu một khoản phạt vi phạm theo mức 0,05%/ngày (không phẩy không năm phần trăm một ngày) trên tổng số tiền mà Bên Mua đã thực thanh toán, nhưng trong mọi trường hợp tổng số tiền phạt mà Bên Bán phải chịu do vi phạm thời hạn bàn giao Nhà Ở sẽ không vượt quá 20% (hai mươi phần trăm) Giá Bán Nhà Ở. Các Bên thống nhất rằng, khoản phạt vi phạm này là chế tài duy nhất đối với hành vi vi phạm Hợp Đồng của Bên Bán."

3. Các quy định về trang, thiết bị bàn giao

    Những hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai thường sẽ đính kèm Tài liệu về trang thiết bị bàn giao đi kèm. Bạn cần đọc kỹ tài liệu này để đảm bảo nhận được nhà ở bàn giao chất lượng.

    Trong trường hợp người mua đã đóng tiền nhưng đến khi nhận bàn giao nhà họ mới biết chất lượng nhà ở không đúng như những gì mà chủ đầu tư cam kết trong hợp đồng thì người mua cần ghi lại biên bản với bộ phận bàn giao, sau đó ra văn bản không nhận nhà.

    Một hướng giải quyết khác là người mua vẫn nhận nhà nhưng sau đó niêm phong lại để mời cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến xác nhận, đánh giá mức độ thiệt hại để làm thủ tục khởi kiện.

    Do đó, để tránh mất thời gian và tiền bạc, người mua nhà nên xem xét, cân nhắc kỹ về dự án và uy tín của chủ đầu tư trước khi "xuống tiền".